Dacă vrei să-ți investești banii în imobiliare, știi deja că prețul de listă este irelevant. Știi deja că tu stabilești prețul de ofertă în baza operațiunilor curente ale proprietății. 

Dar ce te faci dacă vrei să-ți cumperi un apartament într-un complex rezidențial nou și atunci când întrebi care este prețul chiriei în complex, dezvoltatorul dă din umeri. Faci tu evaluarea în baza informațiilor curente pe care le ai. 

Așadar, nu cumpăra niciodată o proprietate imobiliară în scop investițional fără să o evaluezi. 

Procesul este simplu: 

1. Verifici veniturile proprietății
2. Verifici cheltuielile proprietății
3. Determini venitul net din exploatare 
4. Calculezi rata de capitalizare și îi stabilești valoarea
5. Calculezi rata de plată a împrumutului și profitul sau banii în numerar (Cash On Cash)

Nu face niciodată o ofertă fără să îți fie clar de la început care este profitul.

Ia în calcul tot ce înseamnă cheltuieli, inclusiv plata rata la bancă și tot ce este asociat cu veniturile.

În final, vei avea o imagine solidă a rezultatului final al proprietății și abia atunci ești în măsură să faci o ofertă finală. 

Îți vei da seama de importanța acestui proces atunci când vei trata orice investiție imobiliară în acest fel.

Gândește-te puțin.

Ți-ai plasa banii într-un fond mutual fără să te uiți la performanțele anterioare ale acestuia? La venituri? 

Ți-ai plasa banii într-o rentă viageră dacă nu ai cunoaște rata anuală a dobânzii? Probabil că nu.

Ei bine, atunci de ce ai investi în proprietăți imobiliare fără o estimare rezonabilă a rentabilității investiției? 

În investițiile imobiliare, randamentul investiției se mai numește și “cash on cash” și reprezintă fluxul de numerar net ca procent din avansul tău.

De exemplu, dacă dai un avans de 25.000 euro pentru un apartament și acesta îți generează venituri de 400 euro pe lună, valoarea CoC (cash on cash) este de 19%.

Nu este rău deloc.

Dar dacă aceeași proprietate îți aduce o chirie de 200 euro, randamentul 9.6% s-ar putea să nu ți se mai pară interesant.

Dar devenind un investitor imobiliar cu experiență, vei vedea că uneori este prea devreme (doar din aceste 2 calcule) să faci o asemenea apreciere. 

Citește mai departe și vei înțelege cum să evaluezi o proprietate fără să fie nevoie să faci o inspecție fizică. Cel puțin nu în faza de evaluare.

Nu are nici un sens să-ți pierzi timpul vizionând proprietăți înainte de a face evaluare și de a stabili prețul de ofertă.

În peste 95% dintre cazuri este o pierdere de timp.

La ce te ajută să vezi proprietăți peste proprietăți dacă tu nu ai cifrele reale pentru o discuție relevantă cu vânzătorul? 

Există un termen consacrat care își are corespondentul în lumea reală. Se numește turism imobiliar. Oameni care vizionează și vizionează și vizionează proprietăți (inclusiv în scopul unei achiziții personale, de locuit), fără să facă niciodată o evaluare reală. Acești oameni iau deciziile imobiliare în momentele cele mai proaste. Dar știi de ce? Pentru că le iau prea târziu și pentru că decizia lor nu are o analiză în spate. Sunt mereu în urma pieței.

Asta nu înseamnă că o dată ce ai făcut analiza, nu te plimbi prin proprietate și împrejurul ei pentru a o vedea în cele mai mici detalii. Nu cumpăra niciodată o proprietate fără să o vezi înainte. Este o regulă de bază în imobiliare.

Dacă dispui de un partener de încredere care să-ți facă analizele, cu atât mai bine. Te scutește de mult timp pierdut aiurea și mai ales de posibile mari greșeli pe care le poți face ducându-te cu mulțimea, omițând pur și simplu partea de calcule.

Ceea ce e important până la urmă este că ofertele nu sunt nimic mai mult decât o oportunitate de a privi cifrele și de a face o “an educated guess” cu privire la modul în care o proprietate va funcționa în ceea ce privește fluxul de numerar, pe baza unei scurte evaluări ‘top line’.

După cum vei vedea ulterior, vei afla amănunte despre proprietate în cele mai mici detalii odată ce închei un contract. 

Atunci începe perioada de inspecție cunoscută sub numele de due diligence. Dar toate la timpul lor.

Analiza în detaliu a celor 5 etape ale evaluării îți vor va oferi informațiile de care ai nevoie pentru a spune “da” sau “nu” unei investiții imobiliare.

Sunt Diana Ignat, fondatoarea Programului Real Women Love Real Money.  În calitate de mamă, antreprenor, proprietar de imobile și investitor, sunt extrem de fericită să împărtășesc aceste cunoștințe cu tine. Programul Real Women Love Real Money are la bază conceptul Mai Puțin Înseamnă Mai Mult și este construit ca suport pentru toate femeile ambițioase și ocupate care doresc să creeze abundență de durată. Programul îmbină o consiliere financiară sistemică, pornind de la obiective personale și culminând cu obținerea de venituri pasive. Creezi astfel spațiu pentru a te putea dedica cu adevărat lucrurilor importante pentru tine.