Cum găsești un diamant în moloz
Identificarea unei proprietăți de investiții este ca o întâlnire cu iubitul tău. Vrei să te asiguri alegi cu înțelepciune, deoarece veți investi timp, energie și bani în această relație. Îți pui toată inima în acest efort și ai vise mari despre unde ar putea duce lucrurile, poate un angajament pe termen lung, poate o căsătorie.
Nu vrei să te întâlnești cu oricine, nu vrei să te vezi cu o persoană rigidă, cu o mentalitate învechită care necesită să investești mult timp și mulți bani și pe care până la urmă e posibil să le pierzi definitiv.
Multe dintre noi am avut experiențe nefericite în dragoste. Vei vedea că și în investiții, lucrurile stau destul de asemănător.
Ai nevoie de un obiectiv clar, să-ți construiești o echipă de încredere, să știi să evaluezi piața și să te concentrezi asupra segmentului ales.
Ai nevoie de cunoașterea procesului înainte de a selecta efectiv o proprietate. Poate că nu va fi Mr. Univers cu care să câștigi un concurs de frumusețe. Un diamant încă neprelucrat, neșlefuit. Un diamant în formă brută.
Dar este diamantul cu cel mai mare potențial. Iar potențialul, așa cum vei vedea, în imobiliare înseamnă bani pe care să te poți baza.
La fel ca și un partener de încredere, nu?
De multe ori investitorii (myself included) fac greșeala de a se ocupă de găsirea unei proprietăți, sărind complet peste munca de pregătire.
Acesta este motivul pentru care cuvântul “risc” (țeapă, grad de ocupare mic, cheltuieli mari, rentabilitate mică) este atât de des asociat cu imobiliarele de către foarte mulți oameni.
Selectarea proprietății ar trebui să vină numai după ce ai adunat o echipă care să te asiste, ți-ai stabilit obiectivul, v-ați hotărât obiectivul și ai făcut munca de identificare a unei piețe sau a unui segment.
Niciodată nu ar trebui să vină înainte. Este nevoie de un anumit nivel de încredere, sigur că da.
Dar așa cum îmi place să spun întotdeauna: “Ai Încredere, Dar Verifică”.
Iar pentru a verifica, trebuie să cunoști. Dar dacă nu vrei să cunoști în ce îți investești banii, atunci nu știu zău ce ar trebui să cunoști.
Până acum ți-ai găsit piața și segmentul țintă. Următorul pas este găsirea proprietății care să-ți permită să-ți atingi obiectivele de venit și de rentabilitate în cadrul acestei piețe.
Asta vom face acum.
Nu vom vorbi de cumpărarea de proprietăți ci de cumpărarea corectă de proprietăți de investiție.
Pentru a cumpăra proprietatea corectă, trebuie să întrunești cumulativ următoarele condiții:
Prețul corect
Zona potrivită
Așteptări potrivite pentru a-ți atinge obiectivul
Acesta este modul în care investitorii imobiliari rămân în joc ani de zile. Motivul este simplu. Când investești corect îți petreci zilele îngrijind grădina în loc să scoți pietrele din ea. Viața e prea scurtă.
Stabilirea parametrilor proprietății țintă
În prezent, obiectivul nostru sună astfel:
Vom achiziționa 6 apartamente care să genereze un venit mediu lunar de 3000 euro, în următorii 10 ani.
Știi ce urmează, nu-i așa?
Trebuie să fii specifică în legătură cu apartamentele. Noțiunea de apartament poate fi un termen vag. Nu trebuie să faci tu munca de căutare. O dată ce înțelegi procesul, poți cere unui profesionist să vină cu un shortlist al celor mai bune opțiuni. Opțiunea cea mai bună care se potrivește parametrilor tăi, îți sare în ochi dacă înțelegi procesul. Pentru simplul fapt că profesionistul a făcut cercetarea customizat, pe nevoile tale specifice.
Ai putea crede că un profesionist este un lux pe care doar investitorii consacrați și-l pot permite. Nu este așa deloc.
Oricine își poate permite acest tip de ajutor. Și este util pentru amândoi. Alături de un profesionist reușești să îți concentrezi mai bine căutarea, te vei responsabiliza și îți vei îmbunătăți dramatic șansele de succes.
De altfel cel puțin o oră de discuții săptămânale cu un profesionist imobiliar, deși nu este un angajament uriaș, adaugă multă valoare investițiilor tale.
Este foarte important să ai o idee precisă despre tipul de proprietate care te interesează.
Economisești enorm de mult timp, te menține concentrată și pe tine și pe profesionistul cu care colaborezi, de altfel, și te ajută să faci munca mai ușor de gestionat.
Știi exact ce să iei în considerare.
De exemplu, prima mea clientă care a investit în Timișoara. Motto-ul ei este “mai strâng bani de un avans, mai cumpăr un apartament”. Obiectivul ei este să achiziționeze 10 apartamente care să-i asigure un venit mediu lunar de 5.000 euro. A început investițiile la 28 ani și în 2 ani a cumpărat deja 2 apartamente.
Criteriile ei erau clare. Apartamente noi, high end, în complexuri rezidențiale bine poziționate, care oferă un high living standard și unde putem obține chirii chiar și peste piața de lux din Timișoara. Acești parametri nu sunt arbitrari.
Numărul de proprietăți din portofoliu ne permite să apelăm la un administrator profesionist de proprietăți, prezent la fața locului care să se ocupe de problemele de zi cu zi.
Acest lucru funcționează bine în cadrul structurii unei companii care gestionează investiții imobiliare. Este important ca proprietățile să fie noi, deoarece multe proprietăți vechi necesită mulți bani pentru a le aduce la standardul altor apartamente din aceeași clasă.
Vei constata că este normal să înlocuiești acoperișul, să zugrăvești, poate chiar să schimbi gresia și faianța etc.
În plus, dacă toate celelalte blocuri din zonă au încălzire în pardoseală, de exemplu, iar al tău nu are, va trebui fie să cheltuiești mulți bani pentru remodelare și modernizare, dacă posibil, fie să percepi o chirie sub nivelul pieței.
Niciuna dintre cele două nu este o alternativă bună. Vezi ce vreau să spun despre
cunoașterea pieței?
Revenind la managerul proprietății, este extrem de important ca acesta să fie prezent zilnic la proprietate. Nu există nicio altă soluție pentru a gestiona o proprietate la potențialul său maxim. Cum ar fi de la distanță. Nu merită riscul.
Există o serie de explicații pentru acest lucru:
– Distanța
De multe ori, oamenii cumpără proprietăți pe piețe fierbinți, care sunt departe de propriile lor orașe unde locuiesc (unde au domiciliul) și subestimează timpul și energia necesare gestionării acestora. Adăugă timpul și cheltuielile de deplasare și vei înțelege de ce cifrele nu arată atât de bine precum ți-ai dori.
– Auto-mulțumirea
Dacă locuiești în afara orașului, este ușor să-ți pierzi interesul și să ți se pară că proprietățile ‘performează’ destul de bine. Mai ales dacă fac bani cât de cât, chiar dacă știi că ai putea crește simțitor randamentul banilor investiți. Dar lasă-mă să te întreb: Dacă primești lunar un bonus de 100 euro de la job, te bucuri, nu? La 200, deja ești foarte încântată? De ce nu te-ai bucura de un astfel de bonus și din creșterea randamentului din investițiile imobiliare?
– Percepție greșită
Mulți proprietari cred în mod greșit că proprietățile imobiliare sunt o investiție și nu un business. Cred că este ca o investiție la bursă. Cumperi o acțiune sau o obligațiune și gata, ai uitat de ea. Nu este nici pe departe așa. Investițiile imobiliare sunt un business pe care e bine să știi să-l gestionezi în mod profitabil profitabil.
– Lipsa de informații
Acest lucru se întâmplă extrem de frecvent. Proprietarii nu au nicio idee despre piață, despre potențialul pieței sau starea proprietății. Sunt situații în care proprietarii cumpără pe nevăzute! Nu face această greșeală! Este prima și cea mai importantă regulă imobiliară!
E important să înțelegi la nivel de detaliu piața pentru a avea succes ca investitor imobiliar. Vei înțelege piața, segmentele și sub-segmentele acesteia. Vei înțelege diferența dintre nordul Bucureștiului, Pipera sau Aviației și Popești Leordeni. Sau în Timișoara, între Calea Aradului și Moșnița. Acest lucru îți va restrânge căutarea de la sute de proprietăți la câteva zeci. Știi exact unde vrei să fii și începi de acolo.
S-ar putea să trebuiască să te îndrepți spre altă piață sau alt segment dacă nu există nimic care să-ți satisfacă criteriile.
Este foarte important acest aspect.
Cu cât înțelegi mai bine procesul, cu atât vei avea mai mult succes în acest business. Tot mai multe oportunități ți se vor deschide în față. Tot mai multe oportunități reale vor apărea.
Adevărate oportunități, pentru că multe dintre ele sunt distrageri mascate în oportunități.
Oricât de tentată vei fi să te urci în avion și să zbori de 3 X pe lună în Dubai, în Spania sau în București, vei vedea că de multe ori ceea ce pare sau sună a fi o afacere excelentă, este de fapt un balon de săpun. Rămâi concentrată și hotărâtă asupra obiectivului tău. Este pur și simplu prea copleșitor și prea costisitor să încerci să le iei în considerare pe toate deodată.
Sunt Diana Ignat, fondatoarea Programului Real Women Love Real Money. În calitate de mamă, antreprenor, proprietar de imobile și investitor, sunt extrem de fericită să împărtășesc aceste cunoștințe cu tine. Programul Real Women Love Real Money are la bază conceptul Mai Puțin Înseamnă Mai Mult și este construit ca suport pentru toate femeile ambițioase și ocupate care doresc să creeze abundență de durată. Programul îmbină o consiliere financiară sistemică, pornind de la obiective personale și culminând cu obținerea de venituri pasive. Creezi astfel spațiu pentru a te putea dedica cu adevărat lucrurilor importante pentru tine.
Featured Post