Cel mai important factor atunci când cumperi o proprietate imobiliară pentru investiție
Una dintre clientele mele mi-a scris acum vreo 2 săptămâni că dorește să achiziționeze un apartament de investiție într-un complex rezidențial din Timișoara. Mi-a trimis o ofertă care i se părea interesantă și m-a rugat să îi spun ce părere am.
Prețul comunicat al apartamentului era fără TVA și locul de parcare. Nimic neobișnuit. Dar ceea ce mi s-a părut interesant era că argumentul cu care brokerul încerca să o convingă să cumpere era chiria de 1000 euro.
L-am sunat pe broker să văd dacă acel 1000 euro este real, potențial real sau potențial viitor.
Ce am aflat era doar că există o tentativă de închiriere a apartamentului unui olandez, că nicidecum proprietatea nu a mai fost închiriată și că ar fi fost o performanță extraordinară să închiriezi un apartament cu 2 cam, de 50 mp unui olandez, fie el și zburător, la 1.000 euro/ lună.
Evident că fiind o tentativă, nu există nicio dovadă reală.
De fapt nu s-a clarificat dacă olandezul e zburător sau acea chirie potențială viitoare este zburătoare. Se pare că totuși că ambele.
Primul și cel mai important lucru pe care să-l faci atunci când investești în imobiliare este să verifici veniturile proprietății!
Spre deosebire de creditul ipotecar pentru casa personală unde vei locui, pe care îl garantezi cu activul în sine (cu casa propriu-zisă), împrumuturile pentru investiții imobiliare de închiriere sunt cel mai adesea garantate de potențialul de generare a venitului proprietății care se dorește a fi achiziționată. Dacă nu verifici venitul de la început, va trebui să o faci mai târziu pentru bancă, așa că mai bine începe acum.
Și fie că iei credit, fie că nu, acest indicator îți va spune dacă această proprietate merită să îți pierzi timpul cu ea sau nu.
Dar înainte de a merge prea departe, hai să definim câțiva termeni.
Există trei tipuri de venituri de care trebuie să ții cont în cazul oricărei proprietăți:
Venitul real este venitul total pe care proprietatea l-a generat în ultimele douăsprezece luni
Venitul potențial real este venitul total pe care proprietatea l-ar fi putut genera în cele douăsprezece luni anterioare dacă toate unitățile ar fi fost ocupate în proporție de 100% și dacă proprietarul ar fi profitat de toate celelalte oportunități de venit.
Venitul potențial viitor este venitul total pe care proprietatea l-ar putea genera la chiriile de pe piața actuală, cu un grad de ocupare de 100 % și profitând pe deplin de toate celelalte oportunități de venit.
În mod tradițional, mulți proprietari de imobile vor încerca să îți vândă proprietatea pe baza venitului viitor potențial. Dar să nu fii surprinsă dacă în majoritatea cazurilor, mai ales dezvoltatorii imobiliari, să nu știe deloc răspunsul la această întrebare sau să îți dea un răspuns deloc realist.
Este în interesul tău să o cumperi la venitul real. Dacă e un complex rezidențial nou, verifică prețurile în zonă așa încât să faci o estimare cât mai realistă.
Cumpără întotdeauna o proprietate pe baza modului în care proprietatea produce cashflow în prezent și a sumei de bani pe care o face în prezent.
Gândește-te la o achiziție imobiliară de investiție ca la o “vânzare cu ridicata”.
Dacă cumperi o proprietate pe baza modului în care ar putea funcționa și a venitului pe care l-ar putea genera în viitor, venitul potențial viitor, s-ar asemăna cu o achiziție “cu amănuntul”. Încearcă să eviți cu orice preț achizițiile cu amănuntul.
A cumpăra corect înseamnă a cumpăra la “en-gros”.
Atunci când cumperi cu ridicata, ipoteca este mai mică și chiar din start asta înseamnă că îți maximizezi profitabilitatea proprietății.
Cu distincția importantă dintre vânzarea cu amănuntul și cu ridicata (la vedere), chiar dacă ai încredere, verifică cifrele.
Dincolo de pozele frumoase sau mai puțin frumoase ale proprietății, verifică cifrele care descriu performanța operațională a proprietății.
Uneori vei constata că cifrele declarate nu pot fi acceptate, fiind prea umflate.
Sunt Diana Ignat, fondatoarea Programului Real Women Love Real Money. În calitate de mamă, antreprenor, proprietar de imobile și investitor, sunt extrem de fericită să împărtășesc aceste cunoștințe cu tine. Programul Real Women Love Real Money are la bază conceptul Mai Puțin Înseamnă Mai Mult și este construit ca suport pentru toate femeile ambițioase și ocupate care doresc să creeze abundență de durată. Programul îmbină o consiliere financiară sistemică, pornind de la obiective personale și culminând cu obținerea de venituri pasive. Creezi astfel spațiu pentru a te putea dedica cu adevărat lucrurilor importante pentru tine.
Featured Post