Din momentul în care ai cumpărat primul apartament de investiție, ai devenit o femeie de afaceri.

Lucrurile pe care este bine să le știi înainte de a face achiziția, pentru a fi o femeie de afaceri de succes, sunt extrem de simple.

1. Verifici veniturile proprietății
2. Verifici cheltuielile proprietății
3. Determini venitul net din exploatare 
4. Calculezi rata de capitalizare și îi stabilești valoarea
5. Calculezi rata de plată a împrumutului și profitul sau banii în numerar (Cash On Cash)

Determinarea venitului real al proprietății este primul pas. Ce chirie estimezi că vei primi pe apartament sau imobilul achiziționat este punctul de plecare atunci când îți faci calculele și decizi dacă merită sau nu să investești.

Cheltuielile sunt a doua variabilă importantă de luat în considerare. 

Am vorbit săptămâna trecută despre cum te asiguri că știi care este venitul real (nu potențial, nu viitor).

Acum vorbim despre cheltuieli. 

Va trebui să ai o imagine foarte clară a  cheltuielilor curente. 

Spre deosebire de calculul venitului, unde obiectivul tău este să fii 100% acurată, în cazul cheltuielilor, obiectivul este să te apropii cât mai mult de realitate.

Dacă ai un buget personal, știi că lucrurile pot fi extrem de simple dacă îți planifici cheltuielile și reușești să te ții de ele.

Ca și în cazul bugetului personal, sunt multe detalii minuțioase pe care este bine să le cunoști.

Și aici te poate ajuta o echipă de profesioniști sau poți să-ți administrezi singură proprietățile. Indiferent dacă vei folosi sau nu o companie de property management, este bine să ai o discuție cu reprezentantul unei astfel de companii. Îl inviți să vadă proprietatea și să te ajute să evaluezi aspectul costurilor. Mai ales dacă achiziționezi mai multe unități.

Poți să suni să spui: “Vreau să cumpăr mai multe apartamente și nu sunt sigură dacă vreau să le administrez singură sau să angajez o companie care să o facă. Aș dori să vă arăt despre ce este vorba și să discutăm despre asta.”

O oră sau cam așa ceva pe care o petreci cu reprezentantul firmei de property management va fi o investiție bună de timp. Te vei convinge de asta pe parcurs.

Și dacă va trebui să plătești acelei persoane o taxă de consultanță pe oră, merită. 

În primul rând, veți dori să afli de ce va fi nevoie pentru a administra proprietatea și, în al doilea rând, veți dori să obții informații despre cum să reduci la minimum cheltuielile.

Obiectivul tău este să-ți faci o idee despre serviciile și reparațiile curente, precum și despre îmbunătățirile de care ar putea avea nevoie apartamentul. 

Mai târziu, în cadrul procesului, veți intra în mult mai multe detalii. 

Acesta este momentul să pui pe hârtie cifre aproximative și să analizezi dacă costul reparațiilor necesare îți permit în continuare să fii profitabilă. 

Există un adevărat act de echilibru între a cheltui suficient pentru a pune locul în formă și a cheltui prea mult. Exact ca și în cazul bugetului personal.

Reprezentantul tău de administrare a proprietății te poate ajuta să determini multe dintre aceste costuri.

Scopul pe parcursul întregului exercițiu este îți faci o imagine a cheltuielilor și să încerci să găsești modalități de a face lucrurile mai bine, mai inteligent și cu mai puțini bani. 

Acest exercițiu îți crește venitul net și îți sporește profitabilitatea. 

Așadar, care sunt cheltuielile? 

• Reparații și întreținere
• Utilități
• Impozite și taxe
• Asigurări
• Rezerve/ Înlocuiri

————–

Total cheltuieli

Dacă proprietatea este nouă și imobilul nu este dat încă în exploatare, trebuie să știi să le estimezi foarte bine pe baza unor apartamente similare care sunt date în exploatare.

Dacă proprietatea este deja pe piață, proprietarul este cel care ți le va furniza, la cererea ta, pe baza istoricului proprietății.

Atenție!

Verifică întotdeauna veridicitatea acestor cifre!

Proprietarii au tendința de a supraestima veniturile! Este firesc.

Aceeași proprietari au tendința de a subestima cheltuielile! Din nou, este firesc.

Este însă  treaba ta și nu a proprietarului să determini cu o cât mai mare acuratețe ambele cifre.

Vei vedea că din motive lesne de înțeles, vânzătorul vrea ca tu, cumpărătorul, să crezi că  reparațiile și întreținerea vor scădea în anii următori! 

Dar tu știi deja o regulă de bază:

La fel ca și în cazul unei mașini noi, din momentul în care proprietatea a fost locuită prima oară, costurile de reparații și întreținere vor începe să crească, nu să scadă. În cel mai fericit caz, rămân constante o perioadă, dar pe termen lung, vor crește. 

Bunul simț îți spune că în anul următor cheltuielile vor fi cel puțin la fel sau mai mari ca în anul precedent.

Ia toate cele 5 linii de cheltuieli, linie cu linie și vei constata că există diferențe mari între ceea estimările tale și cele ale vânzătorului. 

Vei înțelege și mai bine importanța fiecărei cheltuieli când vei calcula venitul net din exploatare și impactul lor în profit.

Sper să-ți fie de folos informațiile dacă ai deja investiții imobiliare sau dorești să investești în acest domeniu.

Sunt Diana Ignat, fondatoarea Programului Real Women Love Real Money.  În calitate de mamă, antreprenor, proprietar de imobile și investitor, sunt extrem de fericită să împărtășesc aceste cunoștințe cu tine. Programul Real Women Love Real Money are la bază conceptul Mai Puțin Înseamnă Mai Mult și este construit ca suport pentru toate femeile ambițioase și ocupate care doresc să creeze abundență de durată. Programul îmbină o consiliere financiară sistemică, pornind de la obiective personale și culminând cu obținerea de venituri pasive. Creezi astfel spațiu pentru a te putea dedica cu adevărat lucrurilor importante pentru tine.