A făcut bani rapid, s-a bucurat de toate onorurile și apoi s-a sinucis
Erau o dată doi prieteni extrem de buni și extrem de erudiți, profesori la o universitate de prestigiu. Unul dintre ei era muncitor, pasionat. Celălalt era leneș, iubea viața ușoară. Cel muncitor era animat de dorința de a lăsa drept moștenire umanității munca asiduă, documentarea de ani de zile, cercetările și studiile amănunțite la care a lucrat intens, cu plăcere și dedicare. Toate cuprinse în câteva manuscrise pe care le păstra cu grijă și pe care urma să le transfere către o editură. Publicarea acestora era o chestiune de câteva săptămâni. Nu mare i-a fost mirarea, însă, când prietenul lui cel mai bun, i-a furat manuscrisele și a publicat totul sub numele lui propriu. Evident, bucurându-se pe nedrept de roadele muncii prietenului său. Bani, onoruri, recunoaștere, reputație etc.
Întrebat de ceea ceea ce crede despre gestul prietenului său, autorul de drept a declarat senin și cu zâmbetul pe buze: “Nimeni nu-mi poate lua vreodată anii de muncă, de plăcere intensă și de satisfacții de a fi scris și sintetizat munca mea într-o operă care se bucură de atât de mult succes.”
La scurt timp după ce s-a bucurat de respectivele onoruri, prietenul buclucaș s-a sinucis, în timp ce autorul adevărat și-a continuat munca de cercetare, dar cu o durere mare în suflet legată de drama prietenului său.
Povestioara de mai sus am auzit-o la liturghie, spusă de către un părinte, cu un zâmbet larg și senin pe buze, într-o duminică frumoasă și însorită, acum mulți ani.
Să faci mai mulți bani nu este soluția pe care, atât de des, am vrea să o credem la problemele noastre. Să faci bani ușor, nici atât.
Zilele trecute, o clientă mi-a spus ”dacă ar fi atât de ușor, toată lumea ar investi în imobiliare.”
I-am răspuns în felul următor: “investițiile imobiliare înseamnă mai presus de toate, muncă. Documentare, analiză, studii.”
Banii îți dau putere. Sunt energie. Cred fără dubiu asta.
Dar mai presus de toate, banii sunt muncă.
Iar mai mulți bani nu sunt nici pe departe o soluție. Mai mulți bani nu sunt o soluție la nimic.
În parte, este vorba de lene.
“Dacă aș avea mai mulți bani” este cel mai ușor mod de a amâna examinarea de sine intensă și luarea deciziilor necesare pentru a mai face un pas către ceea îți aduce ție satisfacție – acum și nu mai târziu.
Utilizând banii ca țap ispășitor și munca de rutină care îți consumă tot timpul, reușești să îți refuzi în mod convenabil timpul necesar pentru a face altceva:
“Draga, mi-ar plăcea să vorbesc despre golul imens pe care îl simt în viața mea, despre lipsa de speranță care mă lovește ca un pumn în ochi de fiecare dată când îmi pornesc calculatorul dimineața, dar am atât de multă treabă de făcut! Am cel puțin trei ore de e-mailuri neimportante la care trebuie să răspund înainte de a-i suna pe potențialii clienți care au spus “nu” ieri. Trebuie să plec! Te pup, Pa, Pa! Nu am timp de povești, acum!”
Am auzit de atât de multe ori dialogul de mai sus. Avem întotdeauna lucruri ‘importante’ de făcut.
Problema este mai mult decât banii.
Dar azi vorbim în continuare despre investițiile imobilaire ca și muncă. Vorbim despre Rata de Capitalizare și de ce este ea importantă. La ce te ajută?
Ca să știi să evaluezi proprietatea de investiție. Ca să știi dacă vânzătorul cere prea mulți bani pe acel produs.
Pe scurt, să stabilești valoarea proprietății.
Cu alte cuvinte să vezi dacă merită sau nu să investești în acea proprietate.
Ai să fii surprinsă de câtă lume pur și simplu nu face aceste calcule atunci când investește.
Poate te gândești că sună complicat…. Hmmm Rată de Capitalizare…
Dar nu e. E contabilitate de anul I e facultate. Ca să nu-ți mai spun că doar sună complicat. În realitate este o simplă împărțire.
Rata de capitalizare (RC) = VNE/ Prețul de Achiziție (PA)
Cum poți calcula RC când încă nu știi PA? Asta încercăm să aflăm în tot acest exercițiu.
Prețul de achiziție (PA) este de fapt tendința prețului de achiziție pentru un produs comparabil. Un apartament sau un imobil similar.
Această cifră se obține și ea cu ușurință de la brokeri, agenți imobiliari sau chiar din documentul pro forma pentru proprietate, dacă cumperi direct de la dezvoltator.
Rata de capitalizare (RC) este o cifră cunoscută în mediul de afaceri imobiliare, așa că o poți afla cu ușurință de la un profesionist din piață.
Pentru a determina cât valorează de fapt proprietatea sau valoarea proprietății sau cum evaluezi corect o proprietate de investiție, trebuie doar să împarți VNE la RC.
PA = VNE/ RC
Prețul de Achiziție (PA) se mai numește și Valoarea Proprietății sau Prețul de Ofertă sau Oferta Inițială de Achiziție.
Dacă de exemplu, tu rămâi cu un Venit Net din Exploatare de 6000 euro anual și ai o Rată de Capitalizare de 6%, să spunem, atunci Prețul de Achiziție al acelei proprietăți ar trebui să fie de 100.000 euro.
PA = 6000/ 6% = 100.000 euro
100.000 euro ar trebui să fie un maxim pe care să-l oferi pentru a cumpăra acea proprietate.
Gata! Ai un Preț de Ofertă!
Dar mai lipsește ceva.
Oh, da, probabil te întrebi care a fost prețul cerut de vânzător pentru această proprietate.
Ei bine, probabil că a fost undeva la 125.000 euro.
Bineînțeles, te gândești că sună foarte mult. Și chiar este.
Iată un indiciu despre cât de mare este acest preț.
Dacă ai fi cumpărat proprietatea cu un avans de 40%, acest lucru ar fi echivalat cu o plată a împrumutului de 7.908 de euro, folosind o rată a dobânzii de 9,1%.
Îți amintești de Venitul Net de Exploatare proiectat? Era de 6.000 euro anual.
***6.000 euro < 7.908 euro și asta înseamnă că așa cum stă azi situația, vii cu bani de acasă.***
Vezi care e problema?
Veniturile sunt departe de a acoperi împrumutul, ca să nu mai vorbim de orice costuri.
***5.304 euro < 6.000 euro și asta înseamnă că investiția ta îți creează fluxuri pozitive de numerar. Îți bagă bani în buzunar, după achitarea costurilor proprietății.***
Două concluzii importante, până acum:
Și încă ceva. Pentru produsele imobiliare bune, există cerere mare. Uneori, dacă ai viziune, este bine să plătești ceva mai mult decât prețul de ofertă pentru a te situa deasupra celorlalte oferte, pentru că prețul lor crește destul de repede. În timp, o investiție bună, gestionată corect, se apreciază mai mult decât produsele similare.
Practic, cu cât mai mare cererea pentru un anumit produs, cu atât mai mare prețul de achiziție și implicit, randamentul proprietății, în timp.
Și invers. O investiție proastă, e proastă (scumpă de la început și vei scăpa destul de greu de ea, ulterior.
Dar tu știi și cum să evaluezi prețul de achiziție și cum să gestionezi costurile. Nu-ți mai rămâne decât să-ți calculezi profitul.
Sper să-ți fie de folos informațiile dacă ai deja investiții imobiliare sau dorești să investești în acest domeniu.
Sunt Diana Ignat, fondatoarea Programului Real Women Love Real Money. În calitate de mamă, antreprenor, proprietar de imobile și investitor, sunt extrem de fericită să împărtășesc aceste cunoștințe cu tine. Programul Real Women Love Real Money are la bază conceptul Mai Puțin Înseamnă Mai Mult și este construit ca suport pentru toate femeile ambițioase și ocupate care doresc să creeze abundență de durată. Programul îmbină o consiliere financiară sistemică, pornind de la obiective personale și culminând cu obținerea de venituri pasive. Creezi astfel spațiu pentru a te putea dedica cu adevărat lucrurilor importante pentru tine.
Featured Post