Tu ce preferi, randament de 5% sau de 25%?
Probabil că cea mai mare greșeală pe care o faci atunci când investești în imobiliare este faptul că nu te folosești de credit. De banii altora.
Nu te îngrijora dacă iei bani de la bancă. Fix asta fac și băncile. Atrag economiile oamenilor și investesc banii. Unde crezi? Sigur că da. În imobiliare, preponderent.
Așa fac și firmele de asigurare. Atrag economiile oamenilor și investesc banii. Unde crezi? Sigur că da. În imobiliare, preponderent.
Dar să revenim la greșeală.
Imaginează-ți că vrei să cumperi un apartament care costă 100.000 euro. Vrei să-l cumperi cu banii jos ‘că nu te bagi tu dator la ăștia, adică la bănci‘.
Peste un an, valoarea apartamentului crește, să spunem, cu 5% (inflație, creșteri de prețuri etc) și devine 105.000 euro.
Fix ăla e și profitul tău brut, 5.000 euro.
Acum imaginează-ți că plătești un avans de 20%, adică 20.000 euro.
Peste un an, valoarea apartamentului crește cu același 5%, și devine 105.000 euro.
Profitul tău brut, CoC (Cash on Cash) = 5.000/ 20.000 = 25%
Înțelegi acum la ce te ajută să plătești doar 20% avans?
Pentru că poți cumpăra mai multe apartamente.
Dacă, să spunem, cu cei 100.000 euro ai tăi, cumperi plătești avansul la 5 apartamente, peste un an profitul tău brut va fi procentual același, 25.000/ 100.000 = 25%.
Doar că în valoare absolută, în loc de 5.000 euro profit brut, vei avea 25.000 euro profit brut.
Un profit de 5 ori mai mare. Doar din aprecierea valorii apartamentului. Din capitalizare, cum se spune mai pompos.
Nu uita, în investițiile imobiliare, numărul și aprecierea valorii apartamentelor, sunt cheia.
Acum, revenim la împrumut și va randamentele operaționale. Adică la ce trebuie să știi ca investițiile tale imobiliare să fie profitabile și dacă le închiriezi. Veniturile operaționale se adaugă la cele din capitalizare și e bine pentru tine ca și acestea să fie pozitive, nu negative.
Probabil te și apucă durerea de cap când te gândești la calcule, brokeri financiari, bănci, chiriași, s-a spart țeava, aoleo, trebuie să-l mobilez, timpul tău etc
Dar hei, tot ce trebuie să faci este să intri pe net, tastezi cuvintele “calculator credit ipotecare”. Îți apar mai multe variante de credite ipotecare.
Acum e momentul să faci un lucru important: să introduci 2 numere în calculatorul de credite ipotecare: suma pe care vrei să o împrumuți și perioada.
Instantaneu îți apare rata pe care o vei avea de plătit și dobânda aferentă.
Cum să nu iubești secolul XXI?
Dar hai să revenim la exemplul nostru real, din lumea reală. La apartamentul nostru real.
Drept e că, cu toată rapiditatea cu care afli cifrele, un mic șoc vei avea. Rata dobânzii. Cam e la cote maxime, istorice. Ceea ce nu e deloc bine pentru a obține cifre sexy cu ușurință.
Cu siguranță nu îți poți permite păstrarea unui avans de 20% dacă vrei ca și profitul real (cel operațional, din chirii) să fie pozitiv.
Pentru că rata la bancă, pe condițiile de mai sus, 20% avans, pe o perioadă de 30 de ani, pe unul dintre simulatoarele de credit, ar fi de 7.440 euro
Dacă tu preconizezi că o să încasezi o chirie de 500 euro, venitul tău brut anual este de 6.000 euro, mai puțin decât rata la bancă. Ești cam pe minus, cum ar veni. Nu e bine.
Ce poți să faci în această situație este să crești nivelul avansului până la nivelul la care îți asigură un flux de numerar pozitiv.
Investitorii profesioniști folosesc un nivel al avansului între 30%-50% pentru a se asigură că nu intră în default de numerar (chiar dacă ai o rată de ocupare mare, mai bine să-ți iei o marjă decât să trebuiască să vii cu bani de acasă).
Așa că, la un nivel al avansului de 50%, rata ta la bancă este de 4.656 euro (așa cum arată cifrele acum, DAE peste 9%, ratele la bancă sunt la un maxim istoric – pe parcurs, când o să scadă, poți refinanța, poți ajusta etc).
4656 euro (rata la bancă) < 6.000 euro (cashflowul din chirii). Așa cifrele arată bine.
Cahsflowul din chirii îți acoperă toate costurile operaționale (rată la bancă, impozite, taxe, mentenanță etc). Ba chiar îți rămâne și o mică sumă, pe care o poți constitui ca și rezervă pentru cheltuieli neprevăzute viitoare. Din când în când îți poți lua și câte o pereche de pantofi faini. Cu cât mai multe apartamente, cui atât mai mare nr de pantofi.
Dacă te-am bulversat puțin, staaai. Știuuuu. Dar nu e nimic complicat, crede-mă.
Tot ce trebuie să reții este modul cum calculezi profitul real.
Scazi plata împrumutului din VNE (Venit Net din Exploatare Proiectat).
PR (Profit Real) = 6.000 – 4656 = 1.344 euro/ fiecare apartament
Este bine? Este rău?
Iată cum poți afla. Calculezi banii pe care i-ai avut în numerar. Acei 20.000 euro. Acum calculul seamănă foarte mult cu randamentul din capitalizare.
Cash on cash înseamnă profit versus avans.
Împarți cei 6.344 (5.000 venit din capitalizare și 1.344 euro venit net din exploatare) la cei 50.000 euro avans și obții un randament de 12,7%.
Felicitări. Achiziționând o proprietate cu un avans de 50%, obții o rentabilitate de 12,7%. Nu uita, în condiții de rată a dobânzii maxime.
Dacă ești curioasă ce se întâmplă atunci când dobânda scade la 5%, te invit să reiei exercițiul. Și avansul va fi mult mai mic și costurile cu împrumutul se vor optimiza. Ceea ce va face să crească simțitor randamentul.
În concluzie, cei cinci pași din Evaluarea proprietății în cele 5 etape sunt cele mai importante concepte din investițiile imobiliare.
Îți mai aduci aminte de cei 5 indicatori pe care e crucial să știi să-i calculezi? Astăzi suntem la punctul 3, VNE (Venitul Net din Exploatare).
Acum ai capacitatea capacitatea de a-ți evalua investițiile imobiliare așa cum o fac profesioniștii. Cunoscând aceste cifre, vei avea mai multă putere și încredere în tine. Îți oferă repere realiste, bazate pe fapte reale, pentru a face cele mai bune alegeri imobiliare.
Îți oferă baza de la care vei putea purta discuții rezonabile cu vânzătorul. Și îți oferă liniștea de a fi sigură că nu intri în ceva care s-ar putea să nu dea rezultate.
Dacă știi să calculezi veniturile și cheltuielile, veți știi de ce va fi nevoie pentru a administra o proprietate și câți bani te vei putea aștepta să câștigi din ea. Vei fi bine informată chiar înainte de a vorbi din nou cu vânzătorul și cu siguranță înainte de a face o ofertă.
Oricine cumpără proprietăți imobiliare pentru investiție cunoaște aceste cifre, folosind acești 5 pași.
Dacă dorești să faci și tu asta, învață acești 5 pași și dacă ai întrebări, contactează-mă îm privat și îți răspund cu plăcere la orice întrebare sau nelămurire.
Pentru început, poți reface calculul la 5% rată a dobânzii 🙂
Sper să-ți fie de folos informațiile dacă ai deja investiții imobiliare sau dorești să investești în acest domeniu.
Sunt Diana Ignat, fondatoarea Programului Real Women Love Real Money. În calitate de mamă, antreprenor, proprietar de imobile și investitor, sunt extrem de fericită să împărtășesc aceste cunoștințe cu tine. Programul Real Women Love Real Money are la bază conceptul Mai Puțin Înseamnă Mai Mult și este construit ca suport pentru toate femeile ambițioase și ocupate care doresc să creeze abundență de durată. Programul îmbină o consiliere financiară sistemică, pornind de la obiective personale și culminând cu obținerea de venituri pasive. Creezi astfel spațiu pentru a te putea dedica cu adevărat lucrurilor importante pentru tine.
Featured Post