Același lucru e valabil și atunci când investești. Când îți iei Marele Angajament Imobiliar.

Îți mai aduci aminte de cei 5 indicatori pe care e crucial să știi să-i calculezi înainte de a decide dacă faci sau nu o investiție în imobiliare? 

1. Venituri
2. Cheltuieli
3. Venit Net din Exploatare (VNE)
4. Rata de capitalizare (RC), ca să afli valoarea proprietății
5. Rata de plată a împrumutului și Profitul (Cash On Cash)

Acum ai capacitatea capacitatea de a-ți evalua investițiile imobiliare așa cum o fac profesioniștii. 

E timpul să treci la acțiune.

Tot ce trebuie să faci este să construiești un Dosar de Investiții. 

Imaginează-ți evaluarea proprietăților în cei 5 pași precum o îmbarcare pe un vas de croazieră. De fapt, ca și cum ai pleca într-o misiune de cercetare a faptelor, ok, nu chiar distracție 100%.

O misiune în care cauți informațiile de care ai nevoie pentru a-ți crea o imagine instantanee de ansamblu asupra portofoliului tău de proprietăți imobiliare. Spun „instantanee”, pentru că nu vei știi cu adevărat tot ce este de știut despre investiția ta de la început. Vei avea însă o idee destul de bună despre ce este aceasta și o idee despre cum a ajuns să fie așa. S-ar putea chiar să ai o idee despre cum se va comporta în viitor. Dar vei știi mult mai puțin de 100% din tot ce este de știut. 

Și asta este în regulă. 

Cel puțin imaginea este concretă și reală, bazată pe cifre și fapte. 

Gândește-te că orice angajament are o componentă de necunoscut. Întreabă-ți soțul, dacă nu mă crezi. Dar dacă ești (încă) căsătorită și relația merge bine, e o dovadă foarte clară că știi să alegi un lucru bun atunci când îl vezi, nu?

Același lucru este valabil și pentru proprietăți. Vei deveni din ce în ce mai bună la a încheia angajamente profitabile, în special atunci când vei urma o regulă simplă:

***Să cunoști minim 70% din tot ceea ce este de știut despre o proprietate.***

Este suficient pentru a lua o decizie. În cazul proprietăților imobiliare. În cazul unei căsnicii, procentul poate să meargă mai sus, peste 90%.

În cazul investițiilor imobiliare, 60% este prea puțin, iar dacă aștepti până când știi 90%, ori cineva ți-o ia înainte, ori pici în capcana de a nu avea niciodată suficiente informații pentru a lua o decizie. 

Știi tu, analyses paralyses. 

Privind în urmă, probabil că nu știam 70% din tot ce era de știut despre soțul meu atunci când mi-am luat marele angajament. Ai putea spune că am avut noroc. Posibil că dacă așteptam să am 90% din informații, să mi-l fi ‘suflat’ altcineva 🙂Deși recunosc că nu mi-a ieșit din  prima nici măcar în căsnicie. Și e ok.

Dar nu-ți încerca norocul cu imobiliarele în acest fel! Fă-ți temele temeinic dinainte!

Dacă în urma analizei nu crezi că proprietatea este o investiție bună, cu alte cuvinte, dacă fluxul net de numerar este prea mic:

• Fie renunți la achiziție 
• Fie oferi un preț mult mai mic pentru a face ca cifrele să funcționeze

Cifre nu mint și, dacă nu cumva calculele tale sunt greșite, estimările la care ai ajuns sunt cât se poate de reale. 

Este perfect în regulă să renunți, chiar dacă ai sentimentul că ai muncit degeaba. Dar nu uita că fiecare pas din acest proces este o experiență de învățare și, cu fiecare exercițiu, fiecare calcul, fiecare trecere printr-o clădire, fiecare vizită a unui apartament, fiecare discuție cu u  profesionist, te va ajuta să devii tot mai pricepută. 

Data viitoare vei fi de două ori mai rapidă și de trei ori mai minuțioasă. 

Învățarea nu este niciodată o pierdere de timp. Multe persoane renunță la tranzacție în punctul critic în care cifrele nu arată bine. Dar nu uita că oportunitățile sunt rare, de aceea, cu cât mai multă experiență ai, cu atât vei fi capabilă să le recunoști mai repede.

Majoritatea oamenilor sunt implicați emoțional în deciziile legate de proprietățile imobiliare, mai degrabă parcurg procesul cu mult subiectivism, motiv pentru care sunt reticenți în a acționa.

De îndată ce vei câștiga experiență, îți va lua aproximativ 30 de minute pentru tot procesul de evaluare în 5 pași. Îți trebuie doar produsul și informațiile de care ai nevoie.

***Ai nevoie de profesioniști care să-ți găsească oportunități imobiliare și de capacitatea ta de a le recunoaște și de a acționa rapid.***

Folosește cifrele și bunul simț și ia decizia. Dacă crezi că nu se potrivește, treci la următoarea. 

În cazul în care decizii că proprietățile sunt o idee bună, vei descoperi că nivelul ridicat de pregătire te va pune într-o poziție excelentă de negociere, deoarece ai toate cifrele și toate datele necesare. 

Și crede-mă, cifrele și faptele elimină emoțiile din acest proces. Fii realistă. 

În multe cazuri, s-ar putea să te lovești de o anumită ostilitate din partea vânzătorului, care crede că proprietatea valorează mult mai mult decât i-ai demonstrat tu că valorează de fapt; asta se întâmplă adesea. Mai ales în situațiile în care vânzătorul nu provine dintr-un mediu de business și nu are, în mod obiectiv, cunoștințele necesare. 

Dar diferența este că, înarmată cu cifre concrete, nu intri în discuție cu acesta făcând o ofertă arbitrară și mică. Oferind cifrele din burtă. 

În schimb, intri în biroul vânzătorului cu un caz bine pregătit, bazat pe cercetări și fapte, calculat cu ajutorul unor formule standard în domeniu și cu o ofertă realistă. 

Oricât de mult ar țipa vânzătorul și oricât te ‘cerți’ cu el, veți ști amândoi că oferta pe care o prezenți este una corectă. 

Doar că vânzătorului îi poate lua ceva mai mult timp să ajungă la această concluzie.

Atunci când ești ok cu cifrele și ajungi la decizia finală de achiziție, este ca și cum și-ai luat o piatră de pe umeri. Ai trasat o piatră de hotar. Te simți ușurată.

În această fază a procesului, obiectivul este de a „rezerva proprietățile.”

Cu alte cuvinte, scoți proprietatea de pe piață plătind o taxă de rezervare sau direct un antecontract sau chiar direct prin încheierea unui contract de vânzare-cumpărare. 

De îndată ce documentul este semnat, proprietatea nu mai este disponibilă pentru niciun alt ofertant competitiv. 

Cu cât mai repede poți rezerva proprietățile, cu atât mai multe șanse ai de a le achiziționa la prețul oferit de tine.

Este bine să te miști repede. Ofertele bune nu stau mult pe piață. Un termen de 48 de ore e rezonabil să iei decizia de la primirea tuturor informațiilor necesare. 

Dacă faci lucrurile de una singură, la primele tranzacții s-ar putea să îți ia mai mult timp. Poate unele să le pierzi. Dar apoi, procesul se va simplifica și vei câștiga foarte mult prin faptul că îți vei crește viteza de tranzacționare.

Indiferent dacă îți ia două zile sau două săptămâni, odată ce ai luat decizia de a cumpăra, există un protocol standard pentru cumpărarea unei proprietăți de investiții: 

Nu uita, scopul este să rezervi proprietățile cât mai rapid.

Referitor la protocolul de rezervare, acesta este tipic pentru tranzacțiile de mai mare anvergură. Este de dorit să consulți un avocat, un agent imobiliar profesionist, un contabil. Indiferent de modul în care faci rezervarea proprietății, punctele de negociere pe care trebuie să le parcurgi în timpul acestui protocol sunt aceleași. 

Nu vă îți face griji cu privire la vehicul, fie că este un antecontract sau un contract standard de vânzare-cumpărare, fii atentă mai degrabă la punctele de tranzacție din cadrul acestuia. După ce te-ai asigurat că cifrele sunt bune în cadrul celor 5 pași.

Sper să-ți fie de folos informațiile dacă ai deja investiții imobiliare sau dorești să investești în acest domeniu.

Sunt Diana Ignat, fondatoarea Programului Real Women Love Real Money.  În calitate de mamă, antreprenor, proprietar de imobile și investitor, sunt extrem de fericită să împărtășesc aceste cunoștințe cu tine. Programul Real Women Love Real Money are la bază conceptul Mai Puțin Înseamnă Mai Mult și este construit ca suport pentru toate femeile ambițioase și ocupate care doresc să creeze abundență de durată. Programul îmbină o consiliere financiară sistemică, pornind de la obiective personale și culminând cu obținerea de venituri pasive. Creezi astfel spațiu pentru a te putea dedica cu adevărat lucrurilor importante pentru tine.